租賃基礎(chu)知(zhi)識
---摘自(zi)《汽(qi)車租賃》
一、什么是(shi)租賃(lin)
租賃是(shi)經濟社會中由買賣交易(yi)發展和衍(yan)生的一種以實物(wu)為載體(ti)的重要交易(yi)形式(shi)，是(shi)指出租人在一定時(shi)期內向承租人轉移一項(xiang)物(wu)品的使用權(quan)與(yu)收益權(quan)，同(tong)時(shi)獲得相應租金收入(ru)的交易(yi)行為。
當人類社會(hui)的(de)(de)生產(chan)力發(fa)展到(dao)一定(ding)水(shui)平，大致(zhi)在(zai)(zai)原始社會(hui)后(hou)期(qi)，生產(chan)資料出(chu)現了過剩(sheng)，為(wei)了獲得生產(chan)資料的(de)(de)使用功能，人們(men)開始彼此交換或買賣(mai)。后(hou)來人們(men)發(fa)現如果僅僅是需要物(wu)品的(de)(de)使用功能，用完了再(zai)還回比(bi)交換或買賣(mai)的(de)(de)成(cheng)本更低，由此租賃誕生了。在(zai)(zai)四(si)大文明古國之一的(de)(de)巴比(bi)倫，租賃已成(cheng)為(wei)比(bi)較重要的(de)(de)經濟活動(dong)，頒(ban)布于公元(yuan)前1750年(nian)前后(hou)的(de)《漢穆拉(la)比(bi)(bi)法典》是目前所(suo)知的(de)世界上(shang)第一部比(bi)(bi)較完(wan)整的(de)成文(wen)法典，它涵蓋訴訟程序、社會、經濟等內容，共有282條條款(kuan)，其中(zhong)涉及租賃內容的有37條，占總數13%。這(zhe)些條款提到的租賃物有(you)耕地、房屋(wu)、花園、牛(niu)(niu)、驢、帶牛(niu)(niu)的或(huo)不帶牛(niu)(niu)的2輪(lun)車、戰船、渡船、帆船和熟練工匠、放牧者(zhe)（在當時(shi)的(de)社會條件下，人被視(shi)為一種(zhong)租賃(lin)物）等(deng)。內容(rong)包(bao)括租金標準、承租方的(de)責任等(deng)。比(bi)如《漢(han)穆拉比(bi)法典》第45條規定如(ru)果雷電、暴(bao)風雨或(huo)洪水毀去承租(zu)者(zhe)的收獲物，那(nei)么損失仍歸于承租(zu)人。承租(zu)人如(ru)不聽從出租(zu)者(zhe)的警(jing)告而疏于耕作，出租(zu)者(zhe)便可將土地收回(hui)并收繳租(zu)金。交回(hui)租(zu)地前，承租(zu)人還得將其耕好(hao)。第244條規定(ding)如果租用(yong)的牛(niu)(niu)或驢在田地里被獅子吃了屬于(yu)天災，損(sun)失由牛(niu)(niu)或驢的主(zhu)人承(cheng)擔。第245條(tiao)規定如果牛因受虐待而死(si)亡，承租(zu)人應賠(pei)償(chang)牛主人同(tong)樣的牛等等。
二、租賃(lin)的本質是什(shen)么
租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)之所(suo)以能夠從買賣交易(yi)(yi)(yi)中(zhong)發展(zhan)和(he)衍生成(cheng)一個新的(de)交易(yi)(yi)(yi)形式(shi)(shi)，是(shi)因(yin)為(wei)物(wu)權(quan)(quan)(quan)可(ke)以分解，因(yin)此交易(yi)(yi)(yi)雙方可(ke)以將租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)物(wu)的(de)部分權(quan)(quan)(quan)益(yi)作為(wei)交易(yi)(yi)(yi)對(dui)象。物(wu)權(quan)(quan)(quan)是(shi)自然人(ren)、法人(ren)直(zhi)接支配(pei)不動產(chan)或者動產(chan)的(de)權(quan)(quan)(quan)利(li)，物(wu)權(quan)(quan)(quan)包括所(suo)有權(quan)(quan)(quan)、用(yong)(yong)益(yi)物(wu)權(quan)(quan)(quan)和(he)擔保物(wu)權(quan)(quan)(quan)三個方面。用(yong)(yong)益(yi)物(wu)權(quan)(quan)(quan)是(shi)用(yong)(yong)益(yi)物(wu)權(quan)(quan)(quan)人(ren)（租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)交易(yi)(yi)(yi)中(zhong)的(de)承租(zu)(zu)(zu)人(ren)）對(dui)他人(ren)（租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)交易(yi)(yi)(yi)中(zhong)的(de)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)）所(suo)有的(de)不動產(chan)或者動產(chan)（租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)交易(yi)(yi)(yi)中(zhong)的(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)物(wu)），依法（租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)交易(yi)(yi)(yi)中(zhong)的(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)合同）享有占(zhan)有、使(shi)用(yong)(yong)和(he)收益(yi)的(de)權(quan)(quan)(quan)利(li)。任何交易(yi)(yi)(yi)的(de)發生，包括買賣和(he)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)，都會造成(cheng)物(wu)權(quan)(quan)(quan)的(de)變(bian)化，只是(shi)變(bian)化的(de)范圍不同。形式(shi)(shi)上租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)就是(shi)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)以租(zu)(zu)(zu)金為(wei)對(dui)價，在租(zu)(zu)(zu)期內將所(suo)支配(pei)實物(wu)的(de)用(yong)(yong)益(yi)物(wu)權(quan)(quan)(quan)即占(zhan)有權(quan)(quan)(quan)、使(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)(quan)、收益(yi)權(quan)(quan)(quan)渡讓給承租(zu)(zu)(zu)人(ren)，而保留所(suo)有權(quan)(quan)(quan)和(he)擔保權(quan)(quan)(quan)。
根據租(zu)賃的(de)性(xing)質，人(ren)們使用不同的(de)詞對租(zu)賃進行了描述。《中國(guo)大百科全書》的(de)定義：“租(zu)賃(lin)，是指出(chu)租(zu)人(ren)(ren)把(ba)出(chu)租(zu)財(cai)產交給承(cheng)租(zu)人(ren)(ren)使用(yong)，承(cheng)租(zu)人(ren)(ren)支付(fu)租(zu)金、并在租(zu)賃(lin)關系終止(zhi)時將原(yuan)租(zu)賃(lin)財(cai)產返還給出(chu)租(zu)人(ren)(ren)的交易或行為”。中華人民共和國財政部(bu)《企業會計準則(ze)——租(zu)賃》定義：“租(zu)(zu)賃，指在(zai)約定的期間內，出租(zu)(zu)人將資產使用權(quan)讓與承租(zu)(zu)人以獲取租(zu)(zu)金的協議(yi)”。
雖(sui)然(ran)租(zu)賃(lin)(lin)的(de)定義有不(bu)同(tong)(tong)的(de)描述方式和角(jiao)度，雖(sui)然(ran)租(zu)賃(lin)(lin)后來演變成很(hen)多種(zhong)類(lei)，特別是現(xian)代融(rong)資租(zu)賃(lin)(lin)與傳統的(de)租(zu)賃(lin)(lin)相比已有有比較(jiao)大(da)異化，交易的(de)目的(de)也(ye)有所不(bu)同(tong)(tong)。但所有種(zhong)類(lei)的(de)租(zu)賃(lin)(lin)，都有共同(tong)(tong)的(de)性質或本質，即(ji)租(zu)賃(lin)(lin)交易只形成物(wu)權(quan)中(zhong)用益物(wu)權(quan)的(de)轉移(yi)，而不(bu)是象買賣(mai)交易那樣形成物(wu)權(quan)的(de)整體轉移(yi)。
三、為(wei)什么租賃如此復雜(za)
租賃是一個古(gu)老(lao)而又變化(hua)巨大的(de)行業。一方面雖(sui)經(jing)4000多年的(de)發展，租(zu)(zu)賃(lin)的(de)基(ji)本性(xing)質、主要(yao)交(jiao)易過程(cheng)和功能等并沒有改變(bian)，另一方面(mian)在此基(ji)礎(chu)上融(rong)資租(zu)(zu)賃(lin)僅用50多(duo)年的(de)時間(jian)就成為租賃的(de)主要類別(bie)和組成部(bu)分，以致出(chu)現事(shi)實先于規則的(de)情況，引發了(le)租賃概念與定義的(de)混亂。比(bi)如說“租賃包括租賃和融資租賃兩(liang)大(da)業務(wu)類型”，第一(yi)個“租賃”是(shi)指這個行業，第二個“租賃”是(shi)指構(gou)成這個行業的(de)兩(liang)個主要業務(wu)類型之一(yi)。有人為了(le)區別(bie)它們，將(jiang)第二個“租賃”命名為“經營(ying)性租賃”，然而(er)經營(ying)性租賃（operating lease）是(shi)(shi)指具有融(rong)資(zi)(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)基本交(jiao)易(yi)特(te)征(zheng)的(de)(de)(de)(de)（承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)選定(ding)設(she)備、中(zhong)(zhong)長期融(rong)資(zi)(zi)(zi)），但(dan)(dan)出租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)又一定(ding)程度(du)上承(cheng)擔(dan)了(le)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)投資(zi)(zi)(zi)決策(ce)(ce)風(feng)險的(de)(de)(de)(de)非全額清償的(de)(de)(de)(de)一種融(rong)資(zi)(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)，是(shi)(shi)與(yu)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)完全不同的(de)(de)(de)(de)另一類(lei)業(ye)務。除了(le)一詞多(duo)義(yi)外，還(huan)有一義(yi)多(duo)詞的(de)(de)(de)(de)情況，比如融(rong)資(zi)(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)又叫金(jin)融(rong)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)、杠桿租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)又叫衡平租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)、節(jie)稅租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)又叫真實(shi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)、非節(jie)稅租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)又叫有條(tiao)件銷售(shou)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)或租(zu)(zu)(zu)購(gou)等。租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)是(shi)(shi)一個(ge)相(xiang)對復雜的(de)(de)(de)(de)交(jiao)易(yi)行為(wei)，出租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)將用(yong)(yong)益物(wu)(wu)(wu)權(quan)(quan)從租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)物(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)權(quan)(quan)中(zhong)(zhong)分(fen)解出來(lai)作為(wei)對價獲得承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)，由(you)此出現了(le)所(suo)有權(quan)(quan)、占(zhan)有權(quan)(quan)、使用(yong)(yong)權(quan)(quan)、收(shou)益權(quan)(quan)、擔(dan)保權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)分(fen)離。這種物(wu)(wu)(wu)權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)分(fen)離使出租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)、承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)得以在(zai)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)交(jiao)易(yi)中(zhong)(zhong)充當決策(ce)(ce)人(ren)(ren)、出資(zi)(zi)(zi)人(ren)(ren)、受益人(ren)(ren)、風(feng)險承(cheng)擔(dan)人(ren)(ren)等不同角色(se)，由(you)此產(chan)生了(le)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)、融(rong)資(zi)(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)、干租(zu)(zu)(zu)、濕租(zu)(zu)(zu)、杠桿租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)、經營性(xing)(xing)(xing)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)、回租(zu)(zu)(zu)、廠商租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)、抽(chou)成租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)等眾多(duo)的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)業(ye)務類(lei)型。這些租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)業(ye)務既有共(gong)性(xing)(xing)(xing)，但(dan)(dan)也(ye)有較(jiao)大差別，按照國家統計(ji)局(ju)國民經濟行業(ye)分(fen)類(lei)標準，租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)和融(rong)資(zi)(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)分(fen)屬“租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)和商務服務業(ye)”和“金(jin)融(rong)業(ye)”。而(er)廠商租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)以銷售(shou)特(te)定(ding)產(chan)品為(wei)目(mu)，可劃(hua)入“批發和零售(shou)業(ye)”。都是(shi)(shi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)，但(dan)(dan)分(fen)屬三個(ge)行業(ye)，這說(shuo)明了(le)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)交(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)(de)復雜性(xing)(xing)(xing)。
四、從(cong)租(zu)賃與銷售的關系(xi)說融資租(zu)賃
進入(ru)20世(shi)紀50年代后，注入金(jin)融(rong)(rong)、銷售等新(xin)因素的(de)(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)租(zu)賃(lin)誕生了(le)(le)，租(zu)賃(lin)在融(rong)(rong)物(wu)(wu)的(de)(de)(de)基礎上賦(fu)予了(le)(le)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)新(xin)形式。所謂(wei)融(rong)(rong)物(wu)(wu)就(jiu)(jiu)是將物(wu)(wu)品(pin)租(zu)給你，所謂(wei)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)即(ji)是將錢借給你購買物(wu)(wu)品(pin)，因此融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)租(zu)賃(lin)就(jiu)(jiu)具有租(zu)賃(lin)和銷售的(de)(de)(de)雙重性質。《企業會計準則——租賃(lin)》對(dui)融資租賃(lin)的定義：“是指實質上轉(zhuan)移了(le)與資產所有(you)權有(you)關的全部風險(xian)和報酬(chou)的租賃。其所有(you)權最終可能(neng)(neng)轉(zhuan)移，也可能(neng)(neng)不(bu)轉(zhuan)移。” 該定義中(zhong)“所(suo)有權也可能不轉移”的(de)情(qing)況，本(ben)質(zhi)上是承租(zu)(zu)人通過出租(zu)(zu)人的(de)租(zu)(zu)金優(you)惠(hui)，獲得或(huo)基本(ben)獲得租(zu)(zu)賃(lin)物的(de)剩余價值（余值）后，不(bu)再要求租(zu)(zu)賃(lin)物的(de)所(suo)有權的(de)轉移(yi)。
如下(xia)圖，如果我們將(jiang)租賃與銷(xiao)售看作(zuo)兩個相對不同的交易(yi)形式，它們之(zhi)間的區別是租賃只是部(bu)分(fen)物權——用(yong)益物權轉(zhuan)(zhuan)移，而銷(xiao)(xiao)售(shou)是全(quan)部(bu)物權轉(zhuan)(zhuan)移。那(nei)么(me)從物權是否轉(zhuan)(zhuan)移這(zhe)個(ge)標準看，融資租(zu)賃則是租(zu)賃和銷(xiao)(xiao)售(shou)之間(jian)的過渡形式，即融資租(zu)賃可能仍(reng)是不完全(quan)的物權轉(zhuan)(zhuan)移，屬于租(zu)賃范疇；也可能在租(zu)期結束(shu)時，所有(you)權、用(yong)益物權、擔(dan)保權一(yi)(yi)并轉(zhuan)(zhuan)移，轉(zhuan)(zhuan)化為銷(xiao)(xiao)售(shou)。在西方(fang)國家，有(you)一(yi)(yi)種投資稅收抵(di)免（Investment Tax Credit，ITC）政(zheng)策，即政(zheng)府對(dui)投資(zi)人實行(xing)一定的稅收優(you)惠。如(ru)果(guo)只是轉移用益物權的融資(zi)租賃(lin)，出(chu)租人擁有租賃(lin)物的所(suo)有權，屬于投資(zi)方，具有享(xiang)受ITC的資格；如果是在租賃期結束(shu)時所有權、用益物權、擔保(bao)權一并轉移(yi)的融資租賃，出租人實際是銷售者，就沒有享受ITC的資格。因此，這些國家(jia)就以融(rong)資租(zu)賃(lin)是否具有銷售性(xing)質為標(biao)準，將(jiang)其劃(hua)分(fen)為節稅租(zu)賃(lin)（Tax Oriented Lease）和非節稅租賃（Non-tax Lease）兩大類(lei)，英國則將(jiang)后者這種具有銷售性質(zhi)的融資租賃稱為租購（Hire Purchase）。美國干脆將(jiang)這兩類融資租(zu)賃(lin)稱為真實租(zu)賃(lin)（True Lease）和有條(tiao)件銷售租賃（Conditional Sale Lease），《北美行(xing)業分類(lei)體系(xi)》將那些銷(xiao)售(shou)傾(qing)向明顯的(de)融資租賃(lin)視為銷(xiao)售(shou)融資（Sales Financing）。
另外從投(tou)資(zi)風險(xian)的承擔者上，亦可以(yi)看出融資(zi)租賃與(yu)銷售的關聯(lian)性(xing)。租賃是(shi)出租人(ren)(ren)(ren)事先購買(mai)租賃物品(pin)等待承租人(ren)(ren)(ren)，所(suo)以(yi)承擔投(tou)資(zi)風險(xian)；融資(zi)租賃是(shi)由承租人(ren)(ren)(ren)選(xuan)定(ding)租賃物品(pin)后出租人(ren)(ren)(ren)才購買(mai)并以(yi)租金形式獲得(de)投(tou)資(zi)的全部清償，所(suo)以(yi)是(shi)承租人(ren)(ren)(ren)承擔投(tou)資(zi)風險(xian)，在這一點上，融資(zi)租賃與(yu)銷售相同。
1.用(yong)益物權
轉移
2.出租方(fang)承擔投資風險 |
1.物權轉(zhuan)移
2.買方(fang)(fang)（承租(zu)方(fang)(fang)）承擔投資(zi)風險(xian) |
圖：租(zu)賃(lin)的性質
從融(rong)資租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)在租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)與銷(xiao)售之間的過渡(du)作(zuo)用這個角度詮釋融(rong)資租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)，或(huo)許(xu)可以更清(qing)晰地揭示(shi)融(rong)資租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)的諸多復雜概念和關(guan)系。比如經營租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)（Operating Lease），是(shi)由承租人選擇租賃(lin)物品，具有(you)融資租賃(lin)特性，但租期結束后租賃(lin)物返還(huan)出租人且租賃(lin)物的投資上有(you)20%左右沒有(you)(you)得到清(qing)償，又(you)具(ju)有(you)(you)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)特(te)性，所(suo)以將經營租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)認定為租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)或融(rong)資租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)，并不矛盾。如(ru)上(shang)圖所(suo)示，租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)和(he)融(rong)資租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)的界限比較(jiao)模糊，所(suo)以確定融(rong)資租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)的標準相(xiang)對比較(jiao)復(fu)雜。《國際財務報(bao)告(gao)準則(ze)》（International Financial Reporting Standards）規定(ding)，一項(xiang)租(zu)賃業務只要具備(bei)下列任何一項(xiang)特征即可稱作融資租(zu)賃：
1. 在租賃(lin)期結束之際將租賃(lin)物(wu)的所(suo)有權轉讓給(gei)承租人(ren)；
2. 承(cheng)租(zu)人擁有購(gou)買或不購(gou)買租(zu)賃物的(de)(de)選(xuan)擇(ze)權。但由于承(cheng)租(zu)人可以遠(yuan)遠(yuan)低于市場(chang)公平價值的(de)(de)價格購(gou)買租(zu)賃物，因此在(zai)租(zu)賃初期，就有把握確認承(cheng)租(zu)人將行使購(gou)買租(zu)賃物的(de)(de)選(xuan)擇(ze)權；
3. 租(zu)賃期為租(zu)賃物使用壽(shou)命期的(de)大(da)部(bu)分時間，所(suo)有(you)權在最后可以(yi)也可以(yi)不轉讓；
4. 租賃期初的最低(di)租賃付款(kuan)額現(xian)值(zhi)大(da)于(yu)或等(deng)于(yu)租賃物的公允價值(zhi)。
我國《企業(ye)會計準則——租(zu)賃(lin)》區(qu)分租(zu)賃(lin)與融資租(zu)賃(lin)的(de)(de)標準的(de)(de)前4條與上述標準相同，只增加(jia)第5條：租(zu)賃資產性質特殊，如果不作(zuo)較大修(xiu)整，只有承租(zu)人才能使用。
從這(zhe)些眾多的(de)(de)確定融資租(zu)賃的(de)(de)標準中(zhong)可(ke)以歸納出共同(tong)的(de)(de)一(yi)點，就是融資租(zu)賃具有(you)銷(xiao)售傾向，或者與銷(xiao)售的(de)(de)目(mu)的(de)(de)相同(tong)
